Cos’è il contratto di leasing immobiliare?

Ritorniamo sul concetto di leasing per spiegare come funziona il contratto di leasing immobiliare, come anticipato nell'articolo leasing abitativo prima casa, novità 2016 dove si è affrontato il tema dell’approvazione dell’emendamento alla Legge di Stabilità 2016 relativo alle agevolazioni per l'acquisto della prima casa previste per il nuovo anno.

Secondo la definizione più comune, il leasing è un contratto di affitto con possibilità di riscatto del bene goduto al termine del contratto, versando per un certo periodo un canone concordato e una maxirata finale al termine per acquistare la proprietà del bene.
Fino ad ora il leasing finanziario in Italia è stato ampiamente utilizzato e conosciuto per l’acquisto di automobili o di macchinari per un’azienda. Nell'ambito immobiliare questo era già previsto per l'acquisto delle seconde case ma non per quello delle prime case per il quale era escluso. 
Con le novità introdotte con la Legge si Stabilità 2016 invece, dovrebbe essere esteso l'uso di questo strumento anche all'acquisto dell'abitazione principale. Una misura che cerca di trovare una soluzione alle attuale difficoltà dei giovani (e non) nell' ottenere mutui.  
Nello specifico il contratto di leasing immobiliare consiste nel pagare un canone di affitto per l’utilizzo di una casa acquistata da un altro soggetto (banca o altro intermediario finanziario), per poi poterla riscattare dopo un certo lasso di tempo, pagando quindi una cifra sicuramente inferiore a quella dovuta facendo direttamente l’acquisto.
Il contratto ha in genere una durata minima di 8 anni e massima di 20 anni ( non si sa ancora se queste soglie saranno oggetto di variazione per il nuovo leasing per acquisto prima casa) e prevede il pagamento di un acconto iniziale compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto della casa.
Si tratta quindi di una forma di finanziamento molto utile per chi al momento della stipula del contratto non dispone di tutta la cifra corrispondente al prezzo dell’immobile.
Quando si sottoscrive il contratto sono richieste delle garanzie accessorie, analoghe a quelle previste per la concessione di altri finanziamenti.
Si tratta di garanzie di carattere assicurativo, per cui possono essere richieste una polizza vita e una polizza danni, per eventualità come incendi, scoppi e catastrofi naturali.

Come funziona il leasing immobiliare

L’acquisto con contratto di leasing immobiliare prevede in sostanza la stipula del contratto descritto con una banca o un intermediario finanziario, i quali si accollano l’onere di acquistare la casa poi utilizzata dal contraente che, pagando un canone di affitto, potrà dopo un certo periodo riscattarla.
L’immobile dovrà essere scelto dall’utilizzatore per cui, anche nel caso in cui debba essere costruito ex novo, sarà questi a indicare alla banca tutte le caratteristiche desiderate.
Il corrispettivo versato come canone di affitto sarà determinato in base al prezzo di acquisto o di costruzione della casa e della durata del contratto e sarà fissato al momento della stipula del contratto.
Il metodo più applicato per il pagamento della quota mensile è il RID (Rapporti Interbancari Diretti), un sistema che, attraverso la sottoscrizione di un modulo di autorizzazione, consente alla banca di addebitare la cifra ogni mese senza chiedere ogni volta l’autorizzazione.
Al termine del contratto di affitto, il sottoscrittore ha tre possibilità:
• acquistare la casa a un prezzo pattuito a priori, versando la quota restante
• prolungare il contratto di leasing
• rendere indietro l’immobile.
L’immobile rimane pertanto di proprietà della società per tutta la durata del contratto e passa all’utilizzatore solo se questi, al termine del contratto, decide di esercitare la sua opzione all’acquisto.
Se al termine del periodo stabilito l’utilizzatore decide di acquistare la casa, può farlo scegliendo di pagare la quota restante in un’unica soluzione o accendendo un mutuo di tipo tradizionale.
Ma in genere il canone per il riscatto finale può corrispondere anche solo all’1% della somma complessiva, per cui si tratta di una cifra accessibile e vantaggiosa senza dover ricorrere a un ulteriore finanziamento.

Agevolazioni per il leasing immobiliare 2016

Vantaggi del leasing immobiliare

I benefici fiscali per un privato che acquista una casa in leasing sono a tutt’oggi inferiori a quelli previsti per le imprese ma comunque interessanti e presentano indubbi vantaggi rispetto alla stipula di un mutuo di tipo tradizionale.

• È possibile infatti finanziare fino al 100% del prezzo della casa e includere nei costi anche quelli per l’acquisto dell’arredamento.
• Non è prevista l’iscrizione di una ipoteca sull’immobile, per cui si risparmiano i costi per la trascrizione e le spese notarili sono complessivamente inferiori.
• Si può pagare una maxi rata iniziale compresa tra il 10% e il 30% dell’importo totale: quanto più alta sarà questa maxi rata, tanto più conveniente, e quindi basso, sarà l’importo dei canoni mensili.
• La rendita derivante dal possesso dell’immobile non viene presa in considerazione ai fini del calcolo del reddito imponibile e quindi non deve essere indicata in dichiarazione dei redditi.
• I canoni potranno essere presto detraibili, come avviene per le società e le imprese, almeno per la prima casa.
• Al momento del riscatto, il prezzo da pagare sarà quello fissato alla data della stipula.
Di contro, l’utilizzatore si assume tutti i rischi dovuti alla manutenzione e all’uso dell’immobile.
Dovremo tuttavia aspettare l'inizio del 2016 per vedere quali saranno le novità previste nel contratto di leasing immobiliare per l'acquisto della prima casa e sopratutto come queste verranno recepite dalle banche!